南府发〔2019〕13号 

南部县人民政府

关于印发关于进一步规范房地产市场管理的实施意见的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县级相关部门、有关单位：

《关于进一步规范房地产市场管理的实施意见》已经十三届县委常委会第156次会议、十七届县人民政府第98次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

南部县人民政府

2019年12月11日

关于进一步规范房地产市场管理的实施意见

为进一步整顿和规范房地产市场秩序，积极营造主体诚信、行为规范、监管有力的房地产市场环境，切实维护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》《国务院物业管理条例》等法律法规和政策规定，结合我县实际，现就进一步规范我县房地产市场管理提出以下实施意见。

一、规范房地产企业开发行为

（一）规范房地产开发经营的市场准入。县自然资源和规划局应严格执行土地招拍挂出让制度，坚持净地出让，坚持按依法批准的控制性详规确定拟出让土地的规划条件，科学把控土地供应时序、供应结构、供应规模，有序推进土地释放，合理制定分区域、分周期经营性建设用地出让供应计划，确保我县房地产开发经营市场健康平稳发展。非本地注册房地产开发企业到我县从事房地产开发经营业务，在县内通过招拍挂等竞拍取得国有土地使用权后，县自然资源和规划局会同县公共资源交易中心，积极引导房地产开发企业在我县注册成立具有独立法人资格的房地产开发全资子公司。房地产开发企业在启动房地产项目开发前，应当持相关资质证书等资料到县住房和城乡建设局报备，严禁房地产开发企业无证开发、超越资质等级开发、挂靠开发。

（二）规范商品房预售许可。

1. 预售许可条件。须同时具备《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等要件资料。

2. 预售许可规模。商品房预售许可规模不得小于栋（幢），不得分层、分单元申请办理预售许可。

3. 项目工程形象进度。具体按施工形象进度确定：即多层房屋（地上建筑总层数七层及以下，含地下室），完成主体四层施工；有地下室的高层建筑，完成地上建筑二层主体施工；无地下室的高层建筑，完成地上三层主体施工。且已投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例不得小于25%。

4. 预售许可分部分项工程规划、质量验收资料。须提供申请预售许可范围内的施工楼栋（幢）相关责任主体单位出具的该楼栋（幢）项目已完工程部分的规划、质量验收合格资料。

5. 商品房预售方案。具体内容包括：预售商品房楼栋（幢）项目名称、坐落位置、土地使用权用途及出让期限、项目建设总规模、容积率、绿地率、项目建设周期、拆迁协议（合同）及安置还房方案、预售资金监管账户、房屋维修资金缴存账户，住房质量责任主体和承担方式，本次预售商品房的可售房源表、前期物业服务合同、项目竣工交付日期等。并附预售商品房分层平面图。

6. 开设预售资金监管账户。开发企业首次申请办理该项目预售许可时，应当开设商品房预（销）售监管账户，监管账户开设前，房管局、开户银行、开发企业三方签订商品房预售资金监管协议，原则上一个项目在一个银行只能开设一个账户。同时开设农民工工资支付专用账户（该账户由建设单位、施工单位、银行机构签订《南部县建设领域农民工工资专用账户三方监管协议》）。相关资料一并提供县房管局审核，县人社局备案。房地产开发企业在取得商品房预售许可后，需在县政府门户网站、项目销售现场公示监管账户、预售范围等信息。监管账户由县房管局实行信息系统管理，通过系统归集、拨付和留存。

（三）规范预售资料备案和项目信息公示。房地产开发企业应将《企业资质》《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售方案》《临时管理规约》《前期物业服务合同》以及商品房销售人员信息；土地抵押和在建工程抵押、查封等限制交易信息；白蚁防治实施情况；拆迁还房安置情况等信息，在售楼部现场明显位置进行公示。

（四）规范开发项目贷款及预售资金的监管和使用。

1. 严格净土地抵押贷款和在建工程抵押贷款的管理。房地产开发企业利用土地使用权办理净土地抵押贷款、利用已完成建筑工程量办理在建工程抵押贷款的，为确保贷款资金用于本项目开发建设，县自然资源和规划局及县不动产登记中心要督促抵押权人和抵押人在贷款银行开设账户，该账户由县自然资源和规划局进行监管，抵押权人和抵押人在签订抵押借款合同时将贷款资金纳入监管（即将贷款资金转入监管账户），确保贷款资金用于本项目开发建设。县自然资源和规划局在办理抵押登记时注意审查其资金是否转入监管账户。贷款银行要通过自身有效的管控手段，将净土地抵押贷款、在建工程抵押贷款纳入专项监管，督促抵押权人和抵押人双方依法依规履行债务担保责任，切实避免抵押贷款挪作他用或导致购房者无法办理产权登记。

2. 强化预（销）售资金的归集管理。商品房预购人交付的一次性购房全款、分期付款、按揭首付款、按揭贷款等购房款，全额纳入商品房预（销）售资金监管账户。

3. 规范预（销）售资金的拨付使用。纳入监督管理的预（销）售资金要专项用于该商品房建设及相关税费缴纳。房地产开发项目在取得商品房预售许可后，申请拨付使用商品房预售监管资金时，须由开发公司提出用款申请，填写《项目工程施工进度和预售资金拨付审核表》，由项目监理单位审核盖章、现场监理人员签字确认，并经县住房和城乡建设局审核同意。审核通过后，县房地产管理局首先将本次申请使用资金的15-25%直接划转至该项目的农民工工资专用账户，其余部分拨付到开发建设单位和施工单位。预售资金监管账户的留存兜底控制比例为“合同进账总金额”的3%，预售资金申请拨付应采取网上申请、网上审核等信息系统管理模式。

4. 监管账户的解除。开发项目全部取得《商品房竣工验收备案书》后，由县房管局解除该项目的预售资金监管，预售资金监管账户留存的余额由开发公司一次性申请拨出。

（五）规范商品房买卖合同及备案行为。《商品房买卖合同》使用统一格式文本。房地产开发企业应当将《商品房买卖合同》在合同订立前向购房人明示，并按《商品房销售管理办法》的要求，向购房人明示《城市商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》。购房人购房时，房地产开发企业应通过商品房网上签约平台与商品房预购人签订《商品房买卖合同》，合同必须对购房人姓名及身份证号码、商品房房号、面积、单价、金额、付款方式、质量性能、物业会所、车库、车位等设施归属、交付使用条件及其违约责任等重要事项明确约定。网上签订《商品房买卖合同》后的30日内，由房地产开发企业持身份证明、《商品房买卖合同》、预售资金进入监管账户的“银行进账单”、增值税普通发票、房屋专项维修资金缴存凭证等，到县政务中心房管局窗口办理网签合同备案。

（六）规范预售后的动态调整。房地产开发企业预（销）售商品房时应严格落实购房实名制度，不得擅自更改购房人姓名。凡网上签订了《商品房买卖合同》或同时办理了合同备案，经双方协商一致需解除合同的，买卖双方应提出书面申请，说明解除合同的具体理由，提交增值税普通发票和退款凭证，经县房管局审验后予以解除。买卖双方应对申请资料的真实性负责，所退房源由开发公司公开销售。未经双方协商一致的，不得单方面解除合同，可走司法途径解决。

（七）规范商品房交付使用条件。房地产开发企业交付商品房时，房屋的配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，符合规划条件，取得《建筑工程竣工验收备案》。同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确商品房的质量责任承担主体。完成前期物业管理承接查验和《商品房买卖合同》约定的交付条件。确需分期分批进行竣工交付使用的项目，开发企业应当合理划分竣工交付批次，确保交付时经规划审批的配套基础设施、公共服务设施同步建设完成。

二、规范房地产经纪机构行为

房地产经纪机构受房地产开发企业委托代理销售商品房的，应当订立房地产经纪服务机构书面合同。委托合同应当载明受托期限以及委托人和被委托人的权利义务关系，并在售楼场所公示《商品房预（销）售委托书》《营业执照》《房地产经纪机构备案证书》《销售人员从业资格证书》等内容。受托房地产经纪服务机构不得代理销售不符合预（销）售条件的商品房或超出预售范围的房屋；不得收取佣金以外的其他费用；不得在代理过程中赚取差价；不得通过签订“阴阳合同”违规交易；不得发布虚假信息和未经核实的信息；不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围；不得泄露或不当使用客户信息。预售方案的主要内容发生变更的，应当及时报县房管局备案并重新公示。

三、规范物业服务行为

（一）规范前期物业管理招投标工作。房地产开发企业在办理商品房预售许可时，要严格按照物业管理招投标的规定，选聘物业服务企业。房地产开发企业应在取得《商品房预售许可证》前，按照《四川省住房和城乡建设厅关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》（川建房发〔2011〕262号）的规定（即建筑面积5万平方米以上项目应进行公开招投标，2-5万平方米项目可采取邀请招标，2万平方米以下项目可采用协议方式选聘前期物业服务企业），完成前期物业招投标工作，并将招投标结果报县房管局备案。房地产开发企业应在选聘物业服务企业前向价格主管部门申请政府指导价，收费文件应在小区内公示。街道办事处和县房管局应参加并指导前期物业招投标工作，招投标工作形成的资料应报县房管局备案。

（二）严格物业企业备案管理。房地产开发企业应督促中标的物业服务企业，持营业执照、从业人员名单、职业资格证件等相关资料到县房管局进行信用注册登记备案，信用登记备案后方可从事物业服务相关业务，并按要求每年定期进行信用年检。

（三）强化物业企业服务标准。物业服务企业要按照《物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务，并在小区内公示物业服务等级标准和物业服务收费标准。

四、明确商品房购买人的审慎注意责任

商品房购买人作为市场交易主体，对自己的行为独立承担法律责任。

（一）查验确认购买的商品房标的物能否实现网上签约。在购买商品房前，商品房购买人应通过在房地产开发项目销售现场查验；登录“南部县房地产信息网查验；到政务中心房管局窗口现场查询或电话查询（0817-5584349）等方式，认真核查房地产开发企业是否依法取得《商品房预售许可证》，是否公示其资格证件、资金监管、前期物业、查封冻结等信息，进一步确认购买的商品房标的物能够实现网上签约。

（二）及时督促房地产开发企业进行网签合同备案。《商品房买卖合同》签订后，购房人在一个月内及时缴存房屋维修资金并取得相关凭证，并督促开发企业在网签合同后一个月内及时办理网签合同备案。

（三）购房人未尽审慎注意和私下认购的责任风险。如经查验发现房地产开发企业存在未取得《商品房预售许可证》预（销）售商品房、未按规定明示相关信息等违法违规行为的，应向县综合行政执法局（0817-5570598，5531500）和县房管局（0817-5586316）举报。对不开展查验，或明知该商品房未取得《商品房预售许可证》，房地产开发企业应当公示而未公示相关信息，或认购的商品房标的物已被冻结查封，或已网签到他人名下，仍自愿通过交纳诚意金、定（订）金、咨询、入会、认购、内部认购（认定、登记）、选号、排号、集资、共管、认领VIP卡、售后包租、售后返租等方式，购买并签订网下认购合同的，由此产生的审慎注意风险及其法律后果由商品房购买人自行承担。同时，认购的商品房在未取得《建筑工程竣工验收备案书》而擅自要求交房入住的购房人，将自行承担入住质量安全和水、电、气等配套设施未完善的审慎注意责任。

五、明确部门监管职责

（一）县自然资源和规划局：负责对拍卖土地及竞买人资格的审查，凡企业法人或个人存在法律法规明令禁止开发的行为，不得参与土地招拍挂；负责土地抵押贷款、在建工程抵押贷款合同约定的资金转入账户的审查，会同人民银行和贷款主体商业银行将该类贷款资金纳入专项管理，确保全部用于该宗土地的开发建设，避免挪作他用；负责土地出让金收缴、规划方案的审查、规划核实、不动产登记等工作；负责蓝图和已批准土地控制性详细规划的落地落实；负责对违反土地利用总体规划、非法占用土地或未批先占、少批多占等土地领域的违法违规行为的查处。

（二）县住房和城乡建设局：负责项目建筑设计方案及初步设计方案审查，施工图审查备案，建设质量安全、开发企业资质管理；负责制定房地产项目开发年限和周期；负责建立建筑工地“一包一”监管全覆盖制度，责任到人，全程跟进项目建设，确保开发年限和周期落地；负责督促监理单位对项目建设质量的把控；负责项目施工进度监督管理和预（销）售资金使用拨付审核；负责防雷装置和消防审核验收等工作。

（三）县综合行政执法局：负责房地产“三乱”（乱拆、乱建、乱搭）治理；负责房地产市场执法；负责房地产（含房产经纪机构）违法违规预（销）售的查处；负责园林绿化审核验收；负责对开发公司超越开发资质和未经竣工验收备案的房屋交付使用等违法行为的查处。

（四）县市场监管局：牵头负责房地产预（销）售买卖合同纠纷调处；负责房地产虚假广告发布的查处；负责对未取得《营业执照》而擅自进行房地产开发及其预（销）售行为的监管与处罚；负责“一房一价”的核查；负责房地产项目电梯使用备案。

（五）县房地产管理局：负责房地产相关法律法规政策的宣传；负责房地产项目面积管理及测绘成果审核；负责房地产项目楼盘表管理；负责商品房预售许可管理；负责商品房预售资金的归集和预售资金使用拨付的审核及监管；负责商品房网签合同及网签合同备案管理；负责房地产交易（抵押）备案管理；负责房地产项目维修资金的缴存归集和使用管理；负责房地产项目白蚁防治；负责物业承接查验的业务指导；负责商品房预（销）售资金中农民工工资的划拨；负责房产签约、备案等信息的查询工作；负责房地产项目的巡查与监管；协助做好房地产预（销）售买卖合同纠纷调处。

（六）县商务和经济信息化局：负责对房地产项目中已建成商业综合体的市场巡查和运营监管。

（七）县发展和改革局：负责房地产企业固定资产投资备案；负责制定本辖区内保障性住房等享受国家优惠政策的居民住宅销售价格、公共租赁住房租金标准、保障性住房物业服务和住房前期物业服务收费标准。

（八）县税务局：负责对房地产企业销售商品房开具税务发票行为进行监管检查；负责对房地产领域税收进行征收管理；负责对房地产领域偷税、逃税等违法违规行为进行依法处理。

（九）县安置还房办：负责房地产项目拆迁安置还房政策的指导和方案的审定；负责房地产项目拆迁协议（或合同）备案、收集和归档；负责房地产项目拆迁安置还房套（间）数、面积的核实与房源锁定；会同县房管局加强还房监管。

（十）乡镇（街道）：负责所在辖区内房地产开发项目和未取得《营业执照》而擅自进行房地产开发项目以及自建房（合伙建房）的属地监管工作；负责物业管理区域成立业主委员会的筹备、推选；负责物业管理矛盾纠纷的调处工作；负责辖区“三乱”（乱拆、乱建、乱搭）的巡查和报告等工作；负责拆迁安置还房矛盾纠纷调处工作。

六、本实施意见自发布之日起30日后施行，有效期5年。